某业主委员会与物业公司物业服务合同纠纷

 

【基本案情】

        被告四川众弘成物业服务有限公司（以下简称“众弘成公司”）原名称为德阳市众成物业有限公司（2014年4月15日变更名称）。2009年9月10日，德阳市科隆房地产开发有限公司（甲方）与德阳市众成物业有限公司（乙方）签订了前期物业服务合同一份，合同主要约定：物业位置为德阳市紫金山路“四季阳光”小区；第五条物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：1.具体标准为：住宅每平方米每月0.4元，地面生态停车场车位每个每月60元，摩托车每辆每月12元，电瓶车每辆每月15元，自行车每辆每月6元，居民生活垃圾清运费每月8元（代收代付），装修管理费用的收取按《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）执行。2.产生的共用设施设备运行费用每月据实分摊。3.至本小区业主委员会正式成立之前，本项目共有部分的收益全部归乙方所有，用于弥补物业管理费的不足。……5.物业服务费用主要用于以下开支：……物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用……。委托管理期限为2012年2月8日起至小区业主委员会成立之日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的承诺。合同还约定了其他内容。

        被告自2010年9月至2013年10月，在“四季阳光”小区共应收物业费399447.77元，实收300989.29元；应收设施设备运行费149605.35元，实收112682.66元；应收车位费181440元，实际收134700元；收取广告费1000元。其中收取的共用设施设备运行费用主要用于共用区域的水、电费用以及公用设施设备的维护等，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每平方米每月0.15元缴纳。收取的车位费并非小区全体业主缴纳，缴纳原则为谁使用、谁缴纳，收取的车位费仅针对小区部分租车位的业主，且为每个每月60元。收取的广告费系小区广告栏产生的收益。

本案经一审、二审、再审。

 

【原告诉请及被告辩称】

        四季阳光业主委员会称：物业公司重复收费，物业服务费中已经包含了车位费，物业公司再收取车位费属于重复收费。且物业公司将小区共有区域划为车位然后收取费用，该费用的受益人应当为全体业主。综上，四季阳光业主委员会请求：1.判令众弘成物业公司返还向四季阳光业委会多收取的共用设施设备运行费149605.35元、车位费181440元、广告栏费用1100元，共计331545.35元。2.诉讼费用由众弘成物业公司承担。

四川众弘成物业服务有限公司辩称：关于车位费的收取合同有明确条款；共用设施设备运行费的约定并非格式条款，应当按照合同约定的“每月据实分摊”，广告费用于了物业费的弥补。

 

【争议焦点】

        1、双方在物业服务合同中约定的物业费组成包含哪些项目；

        2、物业公司是否要返还车位费；

        3、物业公司是否要返还共用设施设备运行费用。

 

【律师说法】

        一、根据《物业服务收费管理办法》第十一条：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润……物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用； 6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。

        二、双方在合同中约定的是物业服务费不仅包括每平米每月0.4元，还包括车位费，故基于双方约定，物业公司不应退回车位费。

        三、就本案来看，根据物业费构成的认定，物业费的开支包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行费用，故合同中关于“共用设施设备运行费每月据实分摊”的约定与合同其他条款并不冲突，不涉及适用格式合同的相关规定。

 

【案件结果】:

        一、撤销（2014）旌民初字第2408号民事判决；

        二、驳回德阳市旌阳区四季阳光业主委员会的诉讼请求。

 

【威诺律见】:

        《前期物业服务合同》有其历史使命，当业主位委员会成立以后有权重新聘请物业公司，因入住人数等客观条件也发生了改变，业主委员会也可与物业公司重新商定合同条款。这个时候就需要注意以下的一些法律问题：

        其一，公共区域收益特别约定

对公共区域（包括但不限于公共停车位、草坪改造停车位、人防区域、架空层利用、广告收益）的收益应归属与全体业主，可由物管公司代收，可抵扣公共设施设备运行费用或物管费，如有结余可留存第二年开支；公共区域维修、养护、收入等账目应当公开透明。

        其二，业主大会以及业委会相关规定

下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；  （四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

        业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式；应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

        业主可以委托代理人参加业主大会会议。

        业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

        业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

        其三，业主权益保障

        业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。